Lage des Objektes ist entscheidend

Die Eigentumswohnung – Fluch oder Segen?

In der heutigen – von wirtschaftlichen Berg- und Talfahrten – geprägten Zeit stellt sich bzw. wird sich für einige unserer Zeitgenossen die Frage aufdrängen, wie man sein Geld sicher und vielleicht zudem noch gewinnbringend anlegen kann.

Verstärkt wird sich diese Frage auch in Zukunft stellen, nämlich dann, wenn die jetzige "Erbengeneration" größere Bargeldwerte eben aus einer solchen Erbschaft erhält. Da hat man nun auf einmal entsprechendes Bargeld und weiß nicht wohin damit.

Verfolgt man die Tagespresse so gibt nur eine Anlageform: Betongold! Doch ist dem wirklich so? Übertragen auf den Erwerb einer Eigentumswohnung sollte man hier genauer hinschauen. Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich um eine Wohnung, die sich in einem Objekt mit mehreren solcher Einheiten befindet.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung erhält man diese als sogenanntes Sondereigentum und ein Nutzungsrecht am sogenannten Gemeinschaftseigentum, wie z.B. Treppenhaus, Garten usw.

Zumeist ist bei den Wohnungseigentumsobjekten eine Hausverwaltung eingesetzt, die sich um verschiedenste Angelegenheiten betreffend das Gesamtobjekt kümmert. Dazu zählt beispielsweise das Einberufen und Koordinieren von jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen, Kontrolle des Zahlungsverkehrs, das Erstellen von Jahresabrechnungen in Gesamtform bzw. für jeden Eigentümer separat und das Erstellen von zukünftig geltenden Wirtschaftsplänen.
In jenen Wirtschaftsplänen wird für die jeweiligen Eigentümer festgelegt, was diese zumeist monatlich zu zahlen haben – die sogenannten Hausgelder. Diese Hausgelder werden dann genutzt, um z.B. Versicherungen, Grundsteuern u.ä. des Objekts zu bezahlen. Eigentlich recht einfach und klar strukturiert – aber – was ist wenn diese Gelder nicht ausreichen um alle Zahlungsverpflichtungen zu decken?

Passieren kann dieses schnell: Der vermietende Eigentümer findet keine passenden Mieter oder war Mietnomaden ausgesetzt, die ihn finanziell ruiniert haben. Auch mangelnde Zahlungsfähigkeit aus anderen Gründen oder Insolvenz des Eigentümers kann sich schnell für die übrigen Eigentümer des Objekts negativ in deren Geldbörse auswirken.

Denn schon wenn ein Eigentümer mit den Zahlungen z.B. von Hausgeldern ausfällt, muss dieser Ausfall von den übrigen Parteien mit ausgeglichen werden. Gerade zum Winter hin, wo für viele Objekte Heizöl geordert werden muss, ist diese Rechnung komplett zu bezahlen.

Reichen die vom Verwalter vereinnahmten Gelder dafür nicht aus, so werden zumeist Sonderumlagen – also zusätzliche Zahlungen der solventen Eigentümer – fällig. Gleiches betrifft notwendige Reparaturen, Versicherungen usw., wobei der Verwalter für spezielle Angelegenheiten auch schon im Vorfeld über Rücklagenbildung Vorsorge treffen sollte bzw. muss.

Personen, die mit dem Erwerb einer solchen Eigentumswohnung liebäugeln sei mitgegeben sich das Umfeld genauestens anzuschauen, mit der Verwaltung Rücksprache zu halten und sich darüber im Klaren sein, dass man in finanzieller Schieflage gläsern gegenüber den übrigen Eigentümern in dem Objekt wird.

Was bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie gilt ist hier nach unserem Empfinden noch mehr in den Fokus zur Rücken: Entscheidend ist 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage des Objekts. Denn nur so ist es möglich das Objekt in Krisenzeiten schnell und möglichst ohne größere Verluste abzustoßen.
Selbstverständlich genießt eine Eigentumswohnung auch Vorzüge gegenüber einer Mietwohnung oder einem Einfamilienhaus. Zu denken ist da nur an die in den letzten Jahren stetig gestiegenen Mieten für Wohnraum, die nunmehr gänzlich entfallen. Zudem fällt es manch einem Hauseigentümer gerade mit steigendem Alter immer schwerer, sich um Hege und Pflege des geliebten Objekts zu kümmern.

Gerade daran bemisst sich aber vielfach die Wertigkeit der Immobilie. Ein solches "Kümmern" wird für den Hauseigentümer bei einer Eigentumswohnung von der Hausverwaltung für ihn übernommen – was gerade im Alter beruhigend wirken kann.
Letztendlich gilt es abzuwägen und sich – vor Vertragsschluss - genauestens zu informieren, denn bekanntlich ist man nachher immer schlauer.


Der Autor ist Rechtsanwalt und Master of Laws (LL.M.) in der Steuerberater- und Rechtsanwaltskanzlei Kröger + Kollege und dort schwerpunktmäßig auf dem Fachanwaltsgebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig.